1.1 、 物业管理基本要求

 一、项目概况

常德市交通运输局机关大院建筑总面积约为21700平方米，宿舍区约为24323平方米，绿化面积约为12000平方米。本次采购的物业管理服务范围不包含宿舍区，但成交供应商在签订机关物业管理委托合同时，必须按照采购人的要求，同宿舍区业主委员会签订该范围内物业管理委托合同。

物业管理期限：三年，合同一年一签。

二、委托管理的范围

常德市交通运输局机关大院的保洁服务、保安服务、绿化管养、设施管理维护服务、机关维稳、机关文明创建、其它服务等项目。

三、物业公司的职责范围

（一）保洁服务

1、公共区域的卫生保洁，包括公共场所、房屋共用部分。

2、垃圾收集与清运。

3、“四害”灭杀。

4、办公楼外墙的清洗。

5、室内地毯、木地板、石材地面、石材墙面的维护保洁。

（二）保安服务

1、安全保卫。

2、车辆通行及停放管理。

（三）绿化管养

1、公共部位绿化的管养。

（四）设施管理维护服务

（五）机关维稳

（六）机关文明创建

（七）其它服务

1、领导办公楼层（办公楼5层）的室内卫生保洁、日常用品管理。

2、会议室、接待室、职工活动中心的卫生保洁和会议服务。

3、邮件、报刊的收发管理。

4、图书室、文体活动室的日常开放管理等。

1.2 、 保洁服务的标准和要求

1、楼内公共区域：

1.1地面和墙面：每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍。楼内大理石地面、墙面每年整体维护二次；楼内木地板、地毯每三个月整体保养一次；办公楼玻璃幕墙每年清洗二次，石材幕墙和涂料幕墙每年清洗一次。

1.2楼梯地面、扶手、栏杆、窗台：每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

1.3消防栓、指示牌等公共设施：隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。

1.4天花板、公共灯具：每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

1.5门、窗等玻璃：保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。

1.6天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。

1.7洗手间纸巾、洗手液及时更换。

1.8垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日早中晚定时清理三次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

1.9电梯轿厢：每日循环保洁，地毯每日换洗一次；操作板每日消毒一次；每半月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。

2、楼外公共区域

2.1道路地面、绿地：道路地面、树木草地、亭子、体育器材、路灯、岗亭每日循环清扫保洁，广场地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时。

2.2天沟、地沟：每周清理一次垃圾、淤泥。

2.3公共灯具、宣传栏等：每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。

2.4垃圾厢（桶）：有分类收集垃圾处理方式，对垃圾厢（桶）循环保洁，垃圾厢（桶）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。

2.5消毒灭害：每月对沟渠、垃圾箱（桶）喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

3、日常保洁服务所需设备、材料、药品、药水等费用由物业公司负担。

4、公共环境卫生要求常年符合国家卫生城市检查标准

1.3.1 、 保安服务的标准和要求1

1、人员要求

1.1专职保安人员应以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训，实行半军事化管理。

1.2能处理和应对机关大院公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事案件、治安案件、信访事件和各类灾害事故的应急预案。

1.3上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

1.4配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

2、门岗

2.1主楼大坪、后院门卫24 小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

2.2对外来人员进入机关大院，通过联系单位或住户，决定是否放行。

2.3对进出机关大院的车辆进行管理和疏导，保持出入口规范有序、道路畅通。

2.4对大型物件搬出实行审核登记。

3、巡逻岗

3.1保安人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（机关大院道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，有巡更记录。

3.2接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告机关管理部门和警方。

3.3在遇到异常情况或机关工作人员、住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。

1.4 、 设施管理维护服务

1、管理范围：除机关办公大楼中央空调系统、给排水系统、消防系统、纯净水系统、电梯、楼内及办公区域照明、电子显示屏外，其余公共设施均属于物业公司管理范围。具体包括办公楼房屋、前后场坪地面及其附属设施、电子监控及门禁系统、楼内弱电系统、车库设施、职工活动中心设施、标志标线、垃圾箱桶、灯杆灯具、室外球场、树木花草及游道亭子等其他公共设施设备。

2、上述属物业公司管理范围内的设施设备由物业公司负责管理维护，如有被盗和人为毁损，由物业公司负责赔偿。属于正常损耗和自然老化毁坏的，由物业公司负责检修或更换，所需费用由物业公司书面向采购方报告，经审核批准由采购方承担费用，不列抵物业管理费

1.5 、 机关维稳及文明创建要求

1、属于正常上访的，由安保人员向局办公室负责信访的同志联系，采购人组织接访，物业公司安保人员参加掌握情况，负责维护接访秩序，并做好接访登记。

2、属于违法上访的，由安保人员和采购人负责信访工作的同志共同搞好劝导、疏离工作，不得推卸上交责任。

3、出现车辆、人员围堵机关、聚众闹事、拉扯横幅、干扰机关正常工作秩序等行为，物业公司一定要积极作为，主动化解，做好劝离清除工作。如因处置不力，造成不良影响和财物损失，采购人有权对物业公司实行经济处罚。

    4、在机关文明创建方面，物业公司一定要积极响应采购人创建工作的号召，接受有关工作任务，服从采购人创建办的调度指挥。一般来讲，物业公司主要负责环境卫生、车辆秩序管理等方面工作

1.6 、 其他服务

1、负责局领导办公室、局会议室的卫生保洁和在局机关大楼内会议的茶水、音影灯光服务。

2、物业公司管理处24小时专人值班进行业务接待，并能够提供24小时服务。24小时受理业主或使用人报修，接到任何报修后10分钟内到现场处理（预约除外）；对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理；制定机关大院房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

3、采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主委员会和业主使用人进行沟通，每年的沟通面不低于机关大院工作人员和住户的80%。

4、制定管理处内部管理制度和考核制度；服务窗口应公开服务内容和程序、收费项目和标准；每年对业主或使用人进行二次满意度测评，对测评结果进行分析并及时整改。

5、能提供五种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织四次以上的社区活动；综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

6、及时准确地做好机关邮件、报刊的收发工作。

7、图书室、文体活动室按机关规定准时开放、关闭，维护开放期间的正常秩序。

8、机关住户的水电费按月抄表，月结月清。

9、完成机关管理部门交办的其他工作任务。

1.7 、 监督管理

（一）物业服务的监督管理

工作日内，机关管理部门派专人每天上午、下午各巡查一次；每个月开展一次考核，由机关管理部门相关人员、物业公司负责人参加；每季度开展一次服务质量讲评活动，邀请相关人员参加；年底总考评、总结账。

（二）保密监管

按照保密要求，物业公司必须与机关管理部门签订整体保密协议，明确保密责任，落实保密措施；物业公司与员工签订的劳动合同中，要有明确的保密条款；对可能接触国家秘密的岗位，物业公司要与工作人员签订保密承诺书。对因物业公司的管理不善所造成的泄密问题，依法追究物业公司的法律责任。

（三）落实人员管理监督

1、物业公司必须充分考虑常德市交通运输局机关的特殊性，加强对其工作人员的教育管理，严格遵守机关的管理制度。物业公司调整或新聘用工作人员，应按下列原则和程序进行：

1.1物业公司调整工作人员的服务岗位，应当事先向机关管理部门通报情况，说明理由；特殊岗位的服务人员需政审合格。

1.2如出现岗位空缺，物业公司需新聘服务人员，应当事先向机关管理部门通报岗位空缺情况，就该岗位服务人员应具备的条件征求机关管理部门的意见，并按要求物色人选，然后联合机关管理部门，对拟聘用人员的基本情况进行调查，要求有户籍所在地基层组织、派出所出具的人员身份、现实表现及计划生育等情况证明，双方共同认可后方可聘用。

2、加强对员工合法利益的监管。在合同执行期间，物业公司必须按照国家有关法律法规保障员工的合法权益，并将有关情况报告机关管理部门备案。机关管理部门将会同行业主管部门对员工利益保障情况定期检查，如发现有违规情况，物业公司必须限期整改，对拒不整改的，机关管理部门有权终止合同，物业公司应支付因此给采购人所造成的相关损失。

（四）满意率与经济挂钩

1、由物业公司管理的机关大院被评为省级文明标兵单位、国家级文明单位，，省及其以上物业管理示范单位，甲方和鸿运佳园业主委员会满意率80%以上，每年每项奖励1万元；如以上工作考核被扣分，影响到市交通局综合考核结果，并确认是因物业公司工作不落实、管理不到位所造成的，罚款2万元。

（五）其他要求

1、物业公司必须合法经营，如物业公司在经营中有违法行为并被相关行政主管部门处罚，机关管理部门有权单方面终止合同，物业公司应支付因此给采购人所造成的相关损失。

1.3.2 、 保安服务的标准和要求2

4、技防设施和救助

4.1机关大院应设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、机关大院主要道路出入口）等技防设施，24小时开通，并有人驻守，监视各设备所传达的信息。监控录像保留三个月。

4.2监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理。

4.3机关大院应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂，每年应组织不少于1次的应急预案演习。

4.4确保电梯运行安全，按规定进行年检维护。

5、车辆管理

5.1地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，要做到小汽车只准在车位内停放、自行车、摩托车只准在车棚内停放。

5.2有专职人员24小时巡视和协助停车事宜，车辆停放有序，配置录像监视，照明、消防器械配置齐全，停车场每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

5.3院内不允许非机关公务车辆、非机关工作人员的私家车、非机关住户的私家车停放过夜；对因特殊情况需要停放过夜的，要严格登记并授权物业公司收取管理费，管理费标准由机关管理部门商议物价部门确定。

5.4对不服从管理规定乱停乱放的车辆，按机关管理部门的授权进行处置。

6、在管理范围内，发生入室盗窃，造成财产损失和人员精神损害、车辆被盗、被咂玻璃等一律照价赔偿。

7、其他要求

7.1按机关管理部门的要求，做好特殊时间、特殊部位的安全保卫工作。

7.2按机关管理部门的要求，加强对流动人口、重点人口、出租屋的管理。

7.3按机关管理部门的授权和要求，做好信访秩序维护工作。

7.4机关大院内的安全保卫工作，必须符合社会综合管理的标准和要求。

近三年具备类似项目业绩且提供相关证明文件

提供商务信誉证明材料

提供管理体系证明文件

根据供应商提供的类似业绩，提供采购单位服务满意评价证明材料

提供现场踏勘证明文件

服务【物业管理服务】- 物业管理基本要求: 提供服务管理服务方案的扫描件；供应商在响应文件中提供物业管理实施整体方案，实施方案应包含：整体物业管理方案、质量管理方案、物业管理人员配备及人员培训方案、客户服务方案、保洁管理方案、秩序维护安保管理方案、机电设备管理方案、房屋及公用设施管理方案、档案管理方案，以上齐全的计20分，有缺项或者不满足磋商文件要求的每项扣2分，扣完为止(最高分20分；主观分)

服务【物业管理服务】- 设施管理维护服务: 提供拟投入的维修人员持有特种设备作业资格证、供应商与其签订的劳动合同的扫描件；拟投入的维修人员（3名）持有特种设备作业资格证、供应商与其签订的劳动合同的计15分，每缺1名扣5分，扣完为止。(最高分15分；客观分)

服务【物业管理服务】- 机关维稳及文明创建要求: 提供相关保卫部门出具的证明材料或合同复印件；供应商参与过各类大型临时保卫的，每次计2分，最多计10分，没有的不计分(最高分10分；客观分)

近年类似项目业绩: 提供近三年类似项目业绩合同复印件；近三年具备类似项目业绩且提供相关证明文件（以合同复印件为准）：类似项目业绩每一笔为3分，最多15分；没有类似项目业绩或没有提供相关证明文件的0分(最高分15分；客观分)

用户评价意见: 需提供用户评价意见的证明材料复印件；根据供应商提供的类似业绩，提供采购单位服务满意评价证明材料，每提供一份评价意见为“优”或“满意”的计3分，每提供一份评价意见为“良”或“较满意”的计2分，其他或没有的不计分，本项最多计12分(最高分12分；客观分)

商务信誉: 提供如行政机关、事业单位、行业协会等第三方机构颁发的有关企业诚信的证明材料和信用等级证明材料，提供证书复印件；供应商获得省级或省级以上商务信誉每一个得2分，获得市级商务信誉每一个得1分，最多得8分。（商务信誉是指如行政机关、事业单位、行业协会等第三方机构颁发的有关企业诚信的证明材料和信用等级证明材料，提供证书复印件，否则不得分）(最高分6分；客观分)

现场勘察: 提供现场踏勘证明文件的扫描件（本次磋商不组织统一踏勘现场活动，供应商应根据项目的实际情况自行组织踏勘现场，供应商因没有踏勘现场而给自身带来的损失，供应商自行负责。各潜在的供应商可于本项目磋商公告发布之日起至磋商截止之日三天前携带单位授权委托书到采购人处现场踏勘，并由采购人（现场踏勘联系人：张主任 ,联系电话：15073672999 ）出具现场踏勘证明文件）；提供现场踏勘证明文件的为4分，没有提供为0分(最高分4分；客观分)

管理体系: 提供管理体系证书复印件；具备有效的质量管理体系，环境管理体系、职业健康安全管理体系认证的，每具备一个得1分，没有为0分(最高分3分；客观分)